現金で所有するよりも、賃貸マンションを購入すると相続税の評価額を下げられるうえに、収益を相続税の納付資金とすることが期待できます。そんな相続税対策での中古賃貸マンション購入で、知っておきたいのが「利回り」です。
■「表面利回り」と「実質利回り」とは
利回りとは不動産に限らず、投資金額に対してどれほどの利益を生み出せるか数値化したものです。
「表面利回り」とは、年間の家賃収入・共益費を物件価格で割ったもので、不動産広告にも記載されています。
＜表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100＞
「実質利回り」は実際に賃貸経営で必要となる諸経費を見込んだものです。購入時の諸経費や固定資産税や火災保険料、管理費用、修繕費用などを経費として含めて、算出した利回りになります。
＜実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100＞
中古物件では新築物件よりも修繕費用などの経費が掛かることが多く、利回りが高くても修繕がなされていない物件では、今後費用を要することが見込んでおかなければなりません。建物の現況やこれまでの修繕履歴をもとに、今後、必要な修繕費用の見積りをすると、実質利回りに大きな誤差が生じにくいでしょう。火災保険料は鉄骨鉄筋コンクリート造の賃貸マンションのほとんどは耐火建築物で、木造のアパートに比べて安価です。
賃貸マンションを購入する際には、新築、中古に関わらず、表面利回りだけで判断せず、実質利回りを算出して比較する必要があります。
■利回り以外に重視するべきポイント
利回りのほかに重視したいポイントは空室率です。空室率が高ければ実際に想定通りの収益を上げることはできません。利回りのもととなる家賃が貸せる賃料であるのか、周辺の物件の状況をもとに判断します。現状はほぼ部屋が埋まっている状況であっても、最も重要な立地や築年数、広さから勘案して、周辺相場よりもよりも家賃が高ければ、更新の際に退居が相次ぐ可能性が高く、賃貸づけに苦戦することが考えられますので注意が必要です。管理会社に現状の家賃査定を依頼しましょう。家賃保証を想定いている場合は、依頼する管理会社に家賃査定を依頼します。家賃保証を依頼する場合、一般管理で依頼する場合よりも家賃が低く想定されていることが多く、見込んだ収益が上がらない場合があります。
相続税対策としての一棟マンションの購入は、所有する土地に賃貸マンションを建てるケースよりも、投資という側面が高くなります。収益を上げられる物件であるのか、相続税対策として効果があるのか、不動産や税金の専門家に相談しましょう。
