相続税対策でローンを賃貸マンションを建てるときには、手持ちの現金を使うケース以上に気をつけるべきことがあります。
■ローンは親の名義で借りる
年代や借入状況によっては、ローンは親よりも子の方が組みやすいケースがあります。しかし、親の持つ土地の上に子の名義で賃貸マンションを建てると、土地の有効活用や固定資産税の軽減という意味での効果はありますが、相続税対策にはなりません。親名義のローンの負債は土地などの他の相続財産と相殺されますが、子のローンによる負債では相殺されないためです。子が相続すると、親の土地などに対する相続税を支払い、ローンも支払っていくことになり、負担が倍加する恐れがあります。
■ローンを組んでいると物納できない
相続税の支払いは現金での一括納付が原則ですが、期限までに現金で納付することが難しいときには、申請によって物納や延納をすることもできます。
しかし、物納できる物件にはいくつかの条件があり、担保権が設定されている不動産は物納することができません。ローンを組んでいると金融機関によって抵当権が設定されているため、物納する物件にはできないのです。
ローンという負債があることで相続税が発生しないことも少なくないのですが、相続税の支払いが発生するときには何らかの方法で現金を用意しなければならないことを念頭においておきましょう。
■ローン残高を上回る価格でなければ売却が難しい
ローンを組んでいる賃貸物件を売却する場合には、債務よりも売却金額が上回らなければ、金融機関の抵当権が外せないため、原則として売却することができません。借入で保有している賃貸マンションの場合、経営が上手く行かなければ売ればよいという安易な考えは持てないことを認識しておくことが大切です。
相続税対策で賃貸マンション経営を始めても、ローンの支払いが上手くいかなければ、相続前に破綻ということもありますので、賃貸マンションの立地や間取りがエリアのニーズに合っているか、収支計画に無理はないか、慎重に判断することが大切です。
