相続税対策で賃貸マンションを借金をして建てるのはメリットがある?

相続税対策で賃貸マンションを借金をして建てるのはメリットがある?

相続税対策で借金をして賃貸マンションを建てると、相続税が大きく軽減されるとされています。その仕組みを例を上げて解説します。

■債務控除が可能で相続税0のことも

土地をそのまま持っているよりも、賃貸マンションを建てると貸家付宅地としての評価となり、相続税の評価が下がります。また、相続税の計算では、マイナスの財産である「借金」は、プラスの財産と相殺されます。土地や建物などの不動産の相続税の評価額や現金などの資産といったプラスの財産からマイナスの財産を引いたものが、相続税の基礎控除額の範囲内に収まれば、相続税は発生しません。この仕組みを利用すると、借入(ローン)をして賃貸マンションを買ったり建てることで、相続税を0にすることもできるのです。

例えば、相続税の評価は実勢価格の80%程度ですので、1億円の土地の評価は8000万になるとします。賃貸マンションを建てることで貸家建付地となり、借家権割合と借地権割合、賃貸割合によって、15~18%の評価減を受けられます。15%とすると、土地は6800万円の評価です。建設費2億円を借り入れて賃貸マンションを建てると、相続税の評価はおよそ建築費の70%ですので、建物は1億4000万円の評価になります。土地と建物の評価は2億800万円となります。ほかにある財産は預金が3000万円とすると総資産の評価額は、2億3800万円の評価です。

相続人が子供2人の場合、相続税の基礎控除額は4200万円です。2億3800万円から借入の2億円を引いて、基礎控除額を考慮すると、相続税は掛からないことになります。

■賃貸マンションは長期的に有利

相続税対策で賃貸物件を建てるとき、賃貸マンションのほかにアパートという選択肢もあります。アパートの方が初期投資費用は掛かりませんが劣化が早く、築20年で空室率が高まる傾向があります。償却期間が終わる20年目からは償却という支払いのない経費の計上ができなくなり、税務上は不利になることも予測されます。アパートは借金を返し終わったときには、適切なメンテナンスを行なっている場合は将来も貸し続けることはできます。しかし、建物の資産価値がほぼない可能性もあります。そのため、売却を考えたときには買い手が見つけにくい状況になる可能性が高いため、売り時や他の物件との収入のバランスを考える必要があります。その点、マンションは重量鉄骨造で34年、RC造で47年償却期間があるため、同じ築20年であっても償却期間が残っていますので、売却する場合にも有利ですし、長期に渡って償却という経費の計上が可能です。