相続税対策としての土地の有効活用として賃貸事業を始めよう

相続税対策としての土地の有効活用として賃貸事業を始めよう

現金として所有していた資産を土地に変えるだけではなく、賃貸事業として有効活用することで、さらに相続税対策としての効果が高まります。

■賃貸事業でさらに有利に

相続対税策として、現金から土地に資産を変えただけでは、相続税の評価額は実勢価格のおよそ80%にあたる路線価での評価ですが、アパートやマンションを建てて活用することで、相続税対策としての効果が高まります。

アパートや賃貸マンションを建てた土地の評価は借地権割合や賃貸割によって変わりますが、1億円の土地で路線価による評価額が8000万円のケースで、借地権割合が50%で賃貸割合が100の場合、相続税の評価額は6800万円に軽減されます。さらに、小規模宅地の特例の貸付事業用宅地を適用できる場合には、50%もの評価減を受けられます。アパートやマンションを建てた場合、建物部分の評価額は建築費用の約70%ですので、6000万円の工事費用の場合、相続税の評価額は4200万円です。

■相続人の数と収益不動産の数を合わせる

土地にアパートやマンションを建てたときに、遺産分割のしにくさが問題となることがあります。不動産を売却して相続人で分けると、売却のタイミングによっては資産が目減りして、相続税対策を行なった効果が薄れてしまいます。

そこで、相続人の人数に合わせて、同程度の資産価値のあるアパートやマンションなどの収益不動産を建てておくと、遺産分割がやりやすくなります。賃貸経営という面からも、1箇所の大規模な物件を建てるよりも、複数所有した方が空室リスクが分散できます。

■土地を所有しているだけではマイナスの可能性も

土地を所有しているだけでは、固定資産税の支払いが毎年生じることから、長期の保有では相続税対策としての効果は得られなくなってしまいます。固定資産税そのものも、アパートやマンションを建てて有効活用を図ることで、土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されます。建物にも固定資産税は掛かりますが、アパートやマンションを新築すると3年間は、固定資産税と都市計画税ともに1/2への軽減措置があります。3階以上の中高層耐火建築物では、5年間軽減されますのでマンションでは有利です。

土地を購入したら、アパートやマンションなどの賃貸事業で有効活用することで、相続税対策としての効果がより得られるようになります。賃貸事業には空室のリスクもありますが、大きく相続税の評価額を下げられますので、有効活用を行なうことを検討してみましょう。