相続税対策での土地の購入で知っておきたい「小規模宅地等の特例」とは

相続税対策での土地の購入で知っておきたい「小規模宅地等の特例」とは

相続税対策で土地を購入して、賃貸事業を営むと、「小規模宅地等の特例」が適用できることがあります。特に、小規模宅地の特例が適用できる自宅の土地がない場合には、土地の購入による相続税対策として有利です。

■小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、自宅の土地、事業用の土地、貸付事業用の土地にそれぞれ要件があります。

自宅の土地の場合は、故人が自宅として住んでいた土地を、配偶者や同居していた親族、どちらもいない場合は持ち家を所有しない親族が相続する場合、要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用されます。自宅の土地300㎡までが80%の評価減となるものです。

事業用の土地では、会社や工場として使用する土地を事業を引き継ぐ親族が相続する場合に、400㎡までが80%の評価減になります。

自宅の土地と事業用の土地は併用が可能で、それぞれの特例が適用されます。自宅の土地300㎡と事業用の土地400㎡の限度まで使用すると、合わせて730㎡が適用対象となります。

一方、アパートやマンション、駐車場などの賃貸事業を行なっている土地は、貸付事業用の土地に該当し、200㎡まで50%の評価減です。ただし、貸付事業用の土地では、自宅の土地と事業用の土地の上限面積の割合での併用となります。どちらを適用すると相続税対策として有効か、減額効果を比較して選ぶことになります。

■小規模宅地の特例を適用できる土地がない人は購入しよう

現金だけではなく、現金とみなされる株やゴルフ会員権、宝石や絵画、骨とう品などを保有している方で、なおかつ小規模宅地の特例が適用できる土地がない場合、相続税対策として保有している現金で土地を購入して賃貸事業を営むと、現金での所有と比較して、大幅に評価を下げることができます。

8000万円で200㎡の土地を購入すると、相続税の評価額は80%程度ですので、6400万円となります。アパートやマンションを土地の上に建てると、土地の評価は借地権割合と借家権割合によって、さらに15~18%下がりますので、15%とすると5440万円です。さらに、小規模宅地の特例が適用されると、50%の評価減となり、評価額は2720万円まで下がるのです。

小規模宅地の特例が適用できると、土地の購入による相続税対策として大きな効果があります。小規模宅地の特例が自宅の土地に適用できない場合には、相続税対策として現金での土地の購入を検討してみましょう。