マンションよりもアパートの方が利回りが高いため、建設コストが抑えられることから、不動産での相続税対策として賃貸物件を建てるとき、マンションではなくアパートを選択するケースがみられます。果たして、不動産で相続税対策を図るとき、アパートとマンションでは得策なのでしょうか。
■マンションとアパート、利回りではアパート
平均的なマンションとアパートの利回りを比較すると、同じ立地の場合、アパートはマンションよりも1％程度利回りが高くなるケースが多いようです。さらに、アパートは木造か軽量鉄骨造、マンションでは鉄筋コンクリート造か重量鉄骨造という構造の違いもあり、アパートの方が建設コストも安く、早く完成することからも、アパートの方が投資しやすいという側面もあります。
これまで賃貸経営を行なったことがない人にとって、不動産での相続税対策として、アパートを建てる、あるいは購入する方が、マンションよりも取り掛かりやすい要因となっています。
■耐用年数ではマンションが有利
では、短・中期的にみた相続税対策としてのアパート経営と、長期的にアパート経営という視点からみたときに、どういった課題があるのかみていきましょう。
減価償却に使われる法定耐用年数を比較していくと、アパートは木造で22年、軽量鉄骨造で27年、マンションは鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年です。アパートよりもマンションの方が耐用年数が長いです。
国土交通省の「不動産市場データベース」による平成21年年度の「住宅1㎡当たりの賃貸事業収入の築年数別の首都圏のデータ」では、家賃の平均は、10年未満で31,541円、10年以上20年未満で27,248円、20年以上で25,017円です。おおよそ、10年で15％、20年で20％家賃が下落していくことがわかります。
これは、アパートもマンションも含めたデータですが、実際にはアパートの家賃の下落率が高く劣化も早いため、築20年で空室率が高まる傾向があります。また、マンションにもいえることですが、アパートはマンション以上にきれいな状態を保つために、修繕費用が掛かってきます。
相続税上は成功したとしても、不動産経営という長い道のりが待っています。どちらも成功させることがとても重要なテーマですので、慎重に戦略的に取り組んでいきましょう。
参考URL
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/fudousan_db/index_333a.html#G21_333a301
