劣化の進行を抑え、マンションの長寿命化を実現
マンションの価値を高める大規模修繕プラン 「リノベCOCO＋100」
マンションを建設する際に、なかなか目がいかないのが修繕コスト。「傷みや不具合が出たら考えよう」と先延ばししているうちに、マンションはどんどん劣化していきます。
ココプラネットの「リノベCOCO＋100」は、「200年マンション」のノウハウを生かし、「100年以上」建物寿命を延ばすことを目標にして、資産価値を高めることを目的とした「大規模改修プラン」です。
マンション大規模修繕の コンサルティングの4つのお約束」
建物寿命を延ばすための大規模改修をトータルプロデュース
まず最初に、現在の建物がどのような状態にあるのかを診断して問題をリストアップします。改修はもちろん、居住性、耐震性、建物寿命を延ばすための「長寿命対策」、さらには空室、家賃の下落を含めた課題を解決するためのご提案をいたします。 マンション構造を熟知した経験豊富な建築士が、インスペクターとしてお客さまのマンションを拝見し、ご希望をうかがいながらムダのない改修プランをおつくりします。
｢リノベCOCO＋100」4つのお約束
1．「建物寿命」をあと100年以上延ばすことを目的にします※
2．「資産価値」を高めます
3．「維持管理費用」を抑えます
4．「外壁改修費用」を1/4以下に抑えます
既存建物の外壁に張る外断熱工事
既存建物の外断熱工事は、タイルや吹付塗装でもOK。壁の状態の点検後、外壁に直接貼っていきます。外壁を取りこわしたりしないため、廃材やホコリ、工事音もほとんど出ることがなく、工期も短期間で終えることができます。
「建物の価値を向上させる」＝リノベーション（大規模修繕）
「戻す」ためのリフォームではなく「価値を加える」ためのリノベーションとは 老朽化した建物を新築の状態に戻すことを「リフォーム」といいますが、「リノベーション」は、新たな機能を追加し、価値を向上させることを意味しています。
例えば、古さが感じられるデザインを一新したり、いまのライフスタイルに合う間取りに変え機能をアップさせたり、耐久性や居住性を高めるために断熱効果の高い外壁に変えたりすることを「リノベーション」といいます。
マンション大規模修繕のチェックリスト
□使い勝手は良いか
□安全性、防犯性に問題はないか
□水回り、換気など衛生上の問題はないか
□外観や内部は美しく、他のマンションに比べて見劣りはしないか
□法令上の問題はないか
□管理に無駄はないか
□メンテナンスコスト、ランニングコストが かかりすぎる建物になっていないか
□不要な施設・設備はないか
□ほしい施設・設備を備えているか
既存建物の外壁に張る外断熱工事
●リノベーションの流れ
マンションを診断
修繕・補修のプランニング
必要な改修と助成金承認の省エネエコリフォーム工事の検討
助成金の申請
工事スタート
●マンション大規模修繕「リノベCOCO＋100」例
壁式鉄筋コンクリート造マンション 築18年の場合
※工事内容は調査・検討する必要があります
進む劣化を早めにケアして、 建物寿命プラス100年を目指す
早めの適切なリノベーションでマンションの劣化と資産価値の低下を防ぐ 新築したマンションに劣化が目立ち始めるのが、およそ10年ほど経過した頃だといわれます。国土交通省が推奨する「マンションの1回目の大規模修繕の目安」は築12年目ですが、実際のところ、「費用がかかるし、不具合が出たら、その都度手入れしていけばいい」と先送りにしてしまうことが多いようです。 しかし、マンションの劣化は建てたときから始まっているため、放置しておくと、結果的に建物の魅力と資産価値が低下し、建て替えが早まることになります。 入居者の退出が多くなったり、入居の申し込みがすぐに入らなくなったら、それはリノベーション（大規模修繕）を考えるサイン。ダメージが小さいうちから適切なリノベーションを施すことで、建物寿命を延ばすことができます。 まずはマンションの劣化について理解を深め、建物の資産価値を高める方法について考えていきましょう。
マンションの劣化とは？
マンションをはじめとする多くの建物にとって、一番の敵は「紫外線」です。新築から10年を過ぎたあたりから、特に屋上や外壁は強い紫外線を浴びて劣化が進み、そこから雨水が浸入することで、さらに建物自体の劣化が早まります。
紫外線や風雨によりマンションの劣化が進むと、外壁が白く粉を吹いたようになる、タイルが割れたり剥がれ落ちたりする、防水シートが膨れるなど、素人でも見てわかる不具合が目立つようになります。
とはいえ、外壁や内部構造のトラブルのうち、目で見てわかるものは一部にすぎません。タイルや塗装などを剥がさなければわからないことが多いので、専門家が診断する必要があります
建物に関するトラブル
【躯体のトラブル】
ひび割れ
コンクリート躯体に入った亀裂が進行すると、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを押し出します。押し出されたコンクリートは崩れ、「爆裂」という状態になります。
外壁タイルの浮き
平成20年の建築基準法の改正で、10年ごとに外装タイル打診検査を行うことが義務づけられました。浮いたタイルが剥がれ落ち、通行人の頭上に落ちる可能性もあるため、人通りが多く植栽や柵がない場所に建物がある場合は特に注意する必要があります。
ジャンカ（豆板）
コンクリートの打設不良で起こる、締め固め不足によるセメントと砂利が分離した状態。また、型枠からセメントが漏れ出て、隙間が空いてしまった状態をいいます。コンクリートに空洞部分があると、漏水や室内の水ジミなどにつながり、建物にとって一番重要な躯体の強度が落ちる可能性もあります。
目地の施工不良
コンクリート躯体には、ひび割れを意図的に誘発させるための目地が設けられています。目地にタイルを貼る場合には誘発目地と同じ位置に伸縮調整目地を設置し、シーリング材を施す必要がありますが、建物の見栄えを良くするために伸縮調整目地やシーリング材を適切な場所に配置しなかった場合、タイルの浮きや剥落の原因になることがあります。
【内部構造のトラブル】
かぶり厚不足
鉄筋コンクリート造の建物について、建築基準法では、鉄筋を保護するためにコンクリート外面から鉄筋までの距離を規定しています（建築基準法施行令第79条）。これを「鉄筋のかぶり厚さ」といい、建物の強度を大きく左右します。基準から外れた施工をしない限り、「かぶり厚不足」は起こらないはずですが、少なからず散見することがあります。
鉄筋の配筋不良
鉄筋コンクリート造の建物について、建築基準法では、鉄筋を保護するためにコンクリート外面から鉄筋までの距離を規定しています（建築基準法施行令第79条）。配筋はコンクリートを流し込む前に行われるため、基礎、柱、壁、梁、床など図面通り正確に施行する必要があり、鉄筋の太さ、ピッチ、数量、つなぎ方など自主検査含めワンフロア毎に配筋検査を実施することが義務づけられています。
耐震スリットの未設置
「耐震スリット」とは、大きな地震が発生した際に揺れによって壁が柱を折り、建築物全体が破壊されるのを防ぐため、壁と柱の間に計画的に設けた隙間や目地のことをいいます。ほとんどのマンションで採用されていますが、なかにはスリットが設置されていなかったり、適正に設置されていないこともあります。そういった場合、後からスリットを設置することもできますが、本来の耐震性能を確保できない可能性もあります。
【その他のトラブル】
維持・管理費用が入居される方の負担となるため、植栽豊かな屋上庭園を撤去したり、古さが目立つ天然石張りのエントランスを安価な擬石に変更するなど、建物のグレードダウンにつながる事例も数多く見られます。
そうならないためにも、維持費等を考慮しながら、センスやデザイン力で建物のグレードを上げることを目指しましょう。設計士や建築会社に建物の状態を調査してもらい、デザインやパースの提案と見積書を出してもらうことをおすすめします。そのうえで予算と優先順位を考えながら「やること・やらないこと」を決めていきましょう。
