2020年の「省エネ義務化」が、資産価値に大きな影響を及ぼす!?
2020年には、住宅を新築する際に新しい省エネ基準に適合させることが義務化されることはご存知でしょうか？ いわゆる「2020年の省エネ基準適合住宅の義務化」と呼ばれるものですが、これは今後、資産価値を考えるうえで大きな影響を及ぼす可能性が高いと考えられています。
というのも現在、不動産購入を検討する際に「旧耐震」と「新耐震」で区別されているように、2020年以降は省エネ不適合の住宅は資産価値が徐々に低下していくことが予想されるからです。
外壁や屋根、天井、床、窓などの断熱性能のみで評価していた旧省エネ基準から、2013年には一次エネルギーである冷暖房、換気、照明、給湯などの設備機器も含め、総合的に評価されるようになった省エネ効率。世界的に「脱炭素化社会」が推進されるなか、2020年の「省エネ基準適合住宅の義務化」は、日本も「徹底した省エネ」に向かっていくという決意表明といえるでしょう。
EUでは建物などの不動産広告にエネルギー性能表示を義務付けています。それは「エネルギーパス」といって、「燃費表示制度」とでも訳すのでしょう。車の燃費性能と同じ考え方で、家やビルなど個別の不動産自体がどのくらいのエネルギーを消費するのか明示しようというものです。EUを中心に諸外国でも不動産の購入予定者や賃貸希望者が、月々の電気料金やガス代などのエネルギー消費というランニングコストについてもエネルギー性能値として提示を求める権利が保証されています。いずれ日本の不動産業界も「エネルギー値」で選ばれる時代がくるかもしれません。
エネルギー消費量が低いことで入居の申込者の増加が見込める時代がくることを想定し、今から「2020年の省エネ基準適合住宅の義務化」に備えておきたいですね。
「外断熱工法」で「省エネ化」と「長寿命化」を実現
「外断熱工法」とは、構造体の外側に断熱材を貼りつけ、建築物を外側からすっぽりと覆う工法です。ドイツ、イギリス、フィンランド、デンマークなど、住まいへの意識が高い国々で選ばれている工法ですが、外断熱が選ばれる理由として、以下のメリットが挙げられます。
●入居される方にとってのメリット
・室温が外気温度に影響されにくいので、一年を通じて快適に過ごすことができる
・エアコンなどの冷暖房費を抑えることができる
・暖房のない脱衣所やトイレでの気温差が少ないため、冬場のヒートショック（激しい気温差がもたらす血圧の急上昇・急下降）が起きにくい
・結露が発生しにくいため、アレルギー源のカビやダニの発生を抑えることができる
・音の遮断率が高く、繁華街に面した建物でも静かに暮らすことができる
●オーナー様にとってのメリット
・住宅の質の三大要素である「耐震」※、「省エネ」、「長寿命」の3つのうち、「省エネ」、「長寿命」の2つを実現できる
・躯体の劣化につながる結露が生じにくいため建物をより良い状態に保てる。
・躯体の劣化速度が遅く、内断熱に比べて建物が飛躍的に長持ちするため、建て替え頻度を1/2～1/3に抑えられ投資効率が格段に高くなる
・快適に過ごせるため、入居者に長く住んでいただける
・既存建物であっても外断熱を採用することで長寿命化を図れる
・工事にともなう解体等の廃棄物、ホコリ、工事音がほとんど出ないため、入居中でも工事が可能。
・新築の場合は内断熱と軽鉄がないため15～20cm部屋内を広くすることができる。改修の外断熱工事でも内断熱材や軽鉄を取り外すことで、室内の奥行を15～20cm広くすることができる。
・省エネ関連の補助金・助成金を取得できる
「補助金・助成金」について
※「耐震」に関しては地震に弱い杭に頼らない、フローティング基礎工法を採用しています。詳しくはこちら
冬の寒さが厳しい北欧では、長い時間を屋内で過ごすため、室温に関する基準が厳しく設定されています。「すべての人は、快適な住環境を得る権利がある」との考え方から、住宅の基本性能は高いものでなければならないという北欧諸国の価値観にかなったシステムが、外断熱工法なのです。
「外断熱」の工法は二種類
外断熱工法は「乾式」と「湿式」に大別されます。
●乾式外断熱工法
コンクリートを金具で固定させ、タイルなどの外装材を施す工法です。通気層を設ける必要があるため、外気が入り込みやすくなり外壁材が躯体を守る機能が低くなるのと、部材や人工数が多くコストが高いなどの欠点があります。
●湿式外断熱工法
断熱材を接着剤でコンクリートに貼っていく工法です。コンクリートをおおうのは接着剤、断熱材、モルタル塗装材と何層にもわたって重ねていきますから、構造体を万全に守ることができるのです。外気の悪影響を遮断して、RC造マンションの長寿命化を実現させます。イニシャルコストは少しアップしますが、ランニングコスト削減と長寿命化により、取り壊しまでの収益は建物寿命を250～300年で考えた場合、家賃の下落率等を考慮してもおおよそ1.2倍になる可能性があります。 比較図版入れたいですが、何を入れればよろしいでしょう？ （お借りした資料で、うまく見つけられず）
外断熱のメリット1. 数百年も長持ちする耐久性
現在、多くのマンションはコンクリートで造られていますが、コンクリートには「熱を受けると膨張し、冷やされると収縮する」という特性があり、それが劣化の要因になります。ですから、コンクリート造の建築物は温度差の激しい外気の影響を受けないことが望ましいのです。しかし、従来の内断熱工法は建築物の内側に断熱材を施工するため、建築物は外気の影響をダイレクトに受けてしまうという欠点があり、建築物の短い寿命もそれが大きな原因のひとつなのです。 とくに真夏の早朝と夏の昼下がりの壁面温度差は70℃を超えるとも言われており、コンクリートは膨張と収縮を繰り返していくため、やがてヘアークラック（細かなひび割れ）を起こします。躯体を守る外壁の改修工事を怠るとこのヘアークラックから二酸化炭素や酸性雨、水分などが入り込み、気温がマイナスになると凍害が起き、コンクリートはさらに弱ってしまうのです。 建築物を外側から覆う外断熱工法であれば、以上のような原因をシャットアウトし、劣化を遅らせることが可能といえるでしょう。例えば、1940年代に建てられ、以上のような原因をシャットアウトし、25～30年後外断熱工法で改修されたスウェーデンのRC造住宅は、21世紀に入っても目立った劣化が見られなかったといいます。
外断熱のメリット2. 一年を通して快適な室温を保つ
コンクリートは熱をためやすい特性（蓄熱性）を持っています。そのため内断熱工法では、夏の夜でも躯体の温度が高いままとなってしまいます。高齢者が夜間、エアコンを切り就寝中に熱中症や脱水症状で救急搬送されたり、お亡くなりになったりすることが少なくないのはそれが原因なのです。一方、冬は壁から伝わってくる冷気で室内温度がどんどん下がり、早朝は特に冷え込むことは言うまでもないでしょう。 それに対して、建築物の外側を断熱材で覆う外断熱工法では、暑い夏でも蓄熱性の高いコンクリートに冷房の冷気が伝わり、エアコンのスイッチを切っても室内は快適なまま室温が保たれます。冬も温まったコンクリートから温かさが室内に放出され、使用していない部屋やトイレ、洗面室でも寒さを感じなくなるのです。 「冬場に暖房を入れなくても平気なことが多くなりました」との声がよく聞かれる外断熱のマンション。ストレスの少ない住環境は、居住される方に喜ばれることはもちろん、マンションオーナー様にも「夏涼しく、冬暖かいマンション」として大きなアピールポイントとなるはずです。
外断熱のメリット3. 冷暖房費＆環境エネルギーの削減
室内の暑さ・寒さといった不快感から解放してくれる、外断熱工法のマンション。快適な室温は、冷暖房具の出番を大幅に減らします。エアコンなどをつける必要性が少なくなるので、光熱費を節約できる「お財布にも優しい住まい」として、入居される方々に支持されるでしょう。
また、外断熱工法のマンションは建物寿命が長いため、建て替えそのものを減らすことが可能です。
解体時の大量の産業廃棄物を出すこともなく、それらを運搬する車両の排気ガスも減らすことができますので、CO2の抑制に大いに役立つことになります。
現在、日本では国の施策として、外断熱の建物を新築・改築するオーナーに向けた補助金・助成金制度を設けています。政府主導の推奨であるということは、建物の断熱化が省エネ対策の有効な手段であると認められている証左といえます。
自治体独自で設けている補助金・助成金制度もあるので、どのような支援を受けられるかチェックしてみましょう。
「国の補助金制度他、地方自治体助成金制度」について
外断熱のメリット4. 健康を害する諸症状の予防
住宅の室温は、そこで暮らす人の健康に大きく関わる重要な問題です。
例えば結露。室内外の温度差が激しいときに出やすい結露ですが、放置しておくとカビやダニが発生し、ぜんそくやアレルギー、アトピーなどの原因になることも。欧米の建築業界では結露の起きる建物は欠陥住宅という認識があり、改善を求めてもそれに応じなかったり不備があれば、損害賠償請求されることになります。
さらには交通事故死よりも多い200万人弱の方がヒートショックによる死亡者事故になっていて高齢化社会になってから大きな問題となっています。急激な温度変化が体に及ぼす影響のことをいいますが、とくに冬の寒い時期、暖房の効いた暖かい部屋から、廊下やトイレ、脱衣所などの寒い場所へ移動すると、温度差によって血圧が急に上下したり、脈拍が早くなったりし、最悪の場合は死に至ることもあります。
ほかにも、住宅の寒さがさまざまな症状を引き起こしたり、寝室の温度が血圧の高さに直接影響を与えるといったデータも見受けられます。諸外国では、医療費や介護の予算を低減するには外断熱を取り入れることが一番の早道であるとの方針を明確に打ち出しています。
寝室温度と血圧（外断熱による健康改善調査）はこちら
オーナー様のマンション事業を成功させるために〜ココプラネットの使命
日本のマンションで外断熱工法が採用されなかったのは、外断熱用の建材が内断熱用に比べて高価なことが理由と考えられます。建物の規模などにもよりますが、内断熱工法と比べると外断熱工法の費用は5倍（建築費の7～10％ほど）になるといわれています。
そこでココプラネットではコストを下げるため、さまざまな工夫を重ね、一般的な外断熱システムにかかる工事費の20～30％の削減を実現しています。地震に強い支持杭に頼らないフローティング基礎工法は、軟弱地盤にも対応した工法で、一般の杭工事と比較すると20～40％のコストダウンが実現。軽鉄不要の漆喰の内装、オリジナルデザインのアイアン制作など、熟練の目で検討し、マンションの質・建築費ともに納得いただけるよう日々、建材や工法の研究を重ねています。
さらに、一般的なマンションの場合、10〜15年に一度の外壁修繕（メンテナンス）が必要です。しかし、ココプラネットが採用する外壁塗装材は、「60年間メンテナンス不要（※）」という耐久性のあるもの。オーナー様を悩ませる外壁修繕のわずらわしさ、修繕費用のご負担を軽くいたします。
「60年間メンテナンス不要」はドイツでの実績に基づいた表示です。現在更新中で、外壁がきれいなまま保たれているため、塗装のやりかえをしていません。
※外的環境によって外壁の状態が変動することもあり、60年の保証をするものではありません。
外断熱マンションは、わずかな建築費で「遮音マンション」が実現可能
外断熱のマンションは、室温の保温性や長寿命の利点だけでなく、「音」についてのメリットも受けられます。
例えば、コンクリート200ミリの高気密の住宅であれば、内外部からの音を50dBほど遮断する性能があるといわれています。これは、自動車のエンジン音やピアノを弾く音を「騒音」と感じなくする効果をもたらします。さらに、外断熱には低音の響きを吸収する効果も期待できます。
室内での音も外へ響きにくくなるほどですので、居住される方のご近所への気兼ねや車のエンジン音など騒音も少なくなるはず。オーナー様には、街路の雑音や電車の音が気になるエリアでもマンションを建てられるというメリットとなります。
ココプラネットでは、この外断熱マンションに、フローリングの工夫、戸境壁に高遮音性ボードを貼る、床下への遮音材等の簡易な工事をプラスすることで、家賃を1部屋当り2,000円から4,000円高く貸すこともできる「遮音マンション」の建築を行っています。遮音にするための建築費は3～4年で回収できますし、近隣のマンションと比較されることなく競争力を持続することができるでしょう。
楽器を演奏する方だけでなく、音に敏感な方などの入居が見込まれます。居住される方の大切な日々を長く支える舞台として、また、オーナー様の良き資産となることをお約束いたします。
