マンション経営の収益を最大化

マンション経営の収益を最大化

スクラップ&ビルドをくり返す短命な建物は不動産事業の「損失」に直結します

「省エネ」「長寿命化」対応の不動産は「ストック型社会」の必須要件

日本のマンションはおよそ50~60年のサイクルで建て替えていくことが多いため、欧米と比較すると、建物の寿命は約3分の1と極端に短いのが現状です。このことを問題視した国は、現在「耐震」、「省エネ」、「長寿命化」を推進していくことを基本方針としています。

なかでも早急な対策が必要だった「耐震」について、国は1981年に耐震基準を大きく改正し、新耐震基準を制定しました。建物の強度を「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」、「震度5強程度の中規模地震では、ほとんど損傷しないこと」とした現行の耐震基準は、地震国である日本では必要な条件といえるでしょう。

こうして「耐震」については厳格な基準が制定され、それをもとに建物が造られるようになりましたが、「省エネ」と「長寿命」については整備がそれほど進んでいないのが現状です。良いものを作って長く使用する「ストック型社会」へと価値観が移行しつつあるなか、建物に関してはいまだにスクラップ&ビルドを繰り返しています。

それは「社会的な損失」であると同時に、建物のオーナー様にとっても、資産の損失となるのです。

「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」をしっかりと試算する

初期投資だけでなく管理維持費も十分なシミュレーションを

事業計画や返済計画を立てるときには、新築時にかかる「イニシャルコスト(企画設計・建設費)」に目が行きがちですが、建物の長寿命化を目指すための「ランニングコスト(維持費)」についてもしっかり考えておくことが重要です。

オーナー様の損失に直結するような「短命な建物」とならないためにも、保全や修繕を計画的に行っていく必要があります。「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」をあわせた「生涯コスト」をシミュレーションし、費用と収入のバランスを考え、失敗しないマンション経営を目指しましょう。

マンション経営で資産を増やすには「長寿命化」と「ランニングコスト」を抑えるのがベスト

建て替えサイクルを長くすることでトータルコストにメリットを

不動産投資やマンション経営を行う際に大切なのは、「コスト試算」です。 新築したマンションを経営するにあたって、ご存知のように家賃収入からローンを差し引いた残りの金額が全て収入になるということではありません。毎月の賃貸管理費、建物管理費、修繕積立、原状回復費、場合によっては入居者を募集する広告費、仲介業者への手数料なども必要になります。

とはいえ、何よりも大きいのはやはり「建設費」です。短命な建物をスクラップ&ビルドで建て替えていくのは、マンション経営を考える上で効率的とはいえません。 建て替えのときの、いつ終わるともしれない入居者の退室交渉や引越しの補償コスト、家賃の減収、取りこわし期間と建築している期間は当然家賃収入はなくなります。 以下で、「建て替えサイクルが短いことで、どれほどの損失につながるか」、「長寿命の建物にすることで、収益がどれだけ増大するか」を比較しています。

マンションを200年間運用した場合のトータルコスト試算

※表内の費用、修理交換サイクル等の数字は見本例です。

ココプラネットの「200年マンション」は、マンションの長寿命対策に対応し、通常のメンテナンス費用、大規模修繕費を極限まで抑えています。

ココプラネットの物件管理費

不動産事業は毎月の出費をおさえ、素早く満室にするのが鉄則

管理会社の管理料は3~5%が一般的ですが、提携会社ではココプラネットの物件について、0%の管理費で行います。更新料を管理会社と50%ずつ分ける場合は管理費1.5%です。 客付けの実力は1ヶ月しないうちに入居者がほとんど決まりますので他の管理会社とそう変わりはありません。建物管理費は手数料を含め原価の2倍の金額の請求をしてきますので、お安くすませるためには工夫が必要になります。当社は建築だけではなく、不動産事業にともなう出費低減のご提案をさせていただきます。

ビンテージのカッコ良さを目指す

ひと昔前は築年数を気にする入居者が多かったようですが、いまは若い人を中心に、古さがカッコいいとうい価値観になってきているためか、それほど気にしないという人が多くなる傾向になっているようです。 大事なのは、ターゲット層を意識したマンション造りです。大学や専門学校が多い場所は部屋をせまくし、建築コストを抑え収益を上げます。男子学生をターゲットにした場合は、大胆なデザインを取り入れ機能性を重視した部屋にします。女子学生やOLをターゲットにした場合は、セキュリティに力を入れたり収納を多くして片付く部屋を目指します。「カワイイ」「素敵」という声が出るようなフェミニンなデザインを心がけると良いでしょう。年収が高く「意識高い系」をターゲットにする場合は、クールでモダンなシンプルデザインにして、こだわりのポイントを何点かつくりアピール。アパートをつくるほどの土地の広さがない場合は、女子限定のシェアハウスを考えてみるのも良いでしょう。 「築200年」というと築年数毎に家賃が下がるのではという不安もあると思いますが、一般的に最低家賃になったとしても85%~75%くらいといわれています。前記の表で計算するとトータルの差額が約5億円にも上るため、時代のニーズに合ったデザインやITを取り入れたり、最新の設備や機器、什器を多少高級なものに入れ替え続けたとしても、手元に残る金額ははるかに多いと思われます。また、トレンドに合わせ質の高い設備を導入することで、家賃の下落を防ぐことにもつながるでしょう。

「ヨーロピアン・デザイン」について