200年マンション「長寿命建物」の理由

200年マンション「長寿命建物」の理由

「50~60年で建て替えなければならない日本のマンション。
欧米では当たり前になっている、“代々継承可能なマンション”を作りたい」。
ココプラネットの「200年マンション」が目指すのは、建物自体の耐久性を高め、補修や修繕費用などの長期的なメンテナンスコストを抑える。「200年マンション」は、そうした考えから誕生しました。

代々継承可能な「200年マンション」を造るための「8つの対策」

ココプラネットは200年以上充分に住まえるマンション、すなわち「投資用として長期間活用可能なマンション」を建築いたします。 構造躯体の耐久性、地震に対する耐震性、設備メンテナンスのしやすさ、長期的に最小限となるメンテナンスコスト、省エネ、外装材の超耐久化――さまざまな観点により採用された、ココプラネットの技術や建材。その軸となるのは、8つの「長寿命化対策」です。

マンションの長寿命化を可能にした8つの対策

  1. 劣化しにくい高強度コンクリートの採用により、外断熱工事をしなくても200年以上長持ちする基準をクリア
  2. コンクリートを保護する「外断熱工法」を採用。 高強度コンクリートに、さらに躯体を保護しますので寿命は300あるいは400年と、さらに伸びる試算も出ています。(オプション)
  3. 60年間いつでも美しく保つ超耐候性・超低防汚の「外壁塗装」(60年更新中)
  4. 耐震、免振力が高く、杭を打たないフローティング基礎採用により、コストダウンが図れる。軟弱地盤、液状化の地盤、木造に最大の効力を発揮する基礎工法もあり。
  5. 耐久性に優れた水漏れしにくい「給水・給湯」一括管理システム
  6. 外断熱工法に対応したアルミと樹脂のハイブリット「LOW-Eペアガラス」または「トリプルガラス」サッシを使用
  7. 住む人が快適・健康でいられる漆喰を壁材に使用。内断熱にともない軽鉄不要のため部屋を広く使用できる。
  8. 住む人が愛着を感じる、ヨーロピアン・テイストの美しいアール・デコデザイン

「ヨーロピアン・デザイン」について

これら8つの「長寿命化対策」によって、以下のようなメリットが得られます。

長寿命化対策のメリット

  1. 建て替えの建築費、ローンの金利、取壊し費用、高額な杭工事のコストカット※比較表を見る
  2. 劣化が少なく、建物の資産価値を高いままキープ
  3. 修繕費の大部分を占める外壁改修工事のメンテナンス費用が抑えられる
  4. 時代の流行に左右されないデザインを追求することで、資産価値を維持する

それぞれの対策について、詳しくご説明していきましょう。

劣化しにくい高強度コンクリートを採用

コンクリートの「劣化」と鉄筋の「さび」をおさえるために

コンクリートの「劣化」と鉄筋の「さび」が、建物寿命を縮めています

コンクリートはアルカリ性の物質です。ところが、雨が多く湿度の高い日本は、鉄がさびやすい環境にあります。

高強度コンクリートとは?

長寿命マンションを作るためには、コンクリートの材質を吟味し、強度を保つことに取り組む必要がありました。

コンクリートはセメントと水を混ぜて作られますが、セメントと水を混ぜる「割合」によって、強度が変わってきます。水の量を増やせば、練り混ぜやすく現場での施工がしやすくなり、全体の材料費を安価にできます。しかし、当然ながら強度が出ないため、構造体の耐久性は弱くなりひび割れもしやすくなります。

「水セメント比」とは、セメントの重さに対する水の重さの割合をいい、例えば「水セメント比60%」の場合は、セメントに対して水が60%の割合で含まれていることを示します。

通常の「鉄筋コンクリート」であれば、工事の精度、メンテナンスの頻度や環境にもよりますが長持ちしたとしても70年が限度といわれています。「長寿命」にするためには、コンクリートをさらに高強度にする必要があります。

コンクリートの強度基準

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によると、「2~3世代長持ち(おおむね65~80年)」するコンクリートの基準は、「水セメント比50%以下+最小かぶり厚さ40ミリ以上、または水セメント比55%以下で最小かぶり厚さ50ミリ以上」と規定されています。

ココプラネット「200年マンション」の水セメント比は下の階が40%以上、上の階45%以上で、最小かぶり厚さは柱・梁が50ミリ、基礎が70ミリ以上、「設計基準強度36Nm3」以上の高強度コンクリートを採用しています。これは国土交通省が発表している200年建物に準じた構造の強度となっています。平成21年告示209号長期有料住宅について鉄筋コンクリート造の外壁にタイル貼り、モルタル塗り、外断熱工法が施されている場合は、鉄筋かぶり厚さを1cm減らすことができると記されています。

杭工法に頼らない、地震に強い「フローティング基礎工法」を採用

軟弱地盤で耐震性、免震力を発揮。地震被害で最大3億まで保証される自信の工法

「フローティング基礎工法」とは、杭を使用しない免震基礎工法です

東日本大震災では、公共の建物だけでも基礎杭の損傷が42棟も確認されたとのこと。これは、杭工法が地震に必ずしも強くないことを露呈しています。建物に被害がなくても杭に損傷があれば解体を迫られるか、補修するにしても多額の費用がかかります。 また、土地を売却するときや建て替える場合、杭があると引き抜く費用がかかるため不動産の価格が低くなります。設計時に杭が邪魔な場合は、杭の位置を移動する必要が出てきて構造的に無理な設計を強いられるため、建築費が高くなる可能性も考えられます。 さらに、地盤が弱く支持層が深い場合は、杭工事費用がかなり高くなります。杭を抜いた場合は地盤が緩くなることもあり、杭工法はデメリットが少なくない工法なのです。 一方、ココプラネットが採用するのは、日本建築学会が推奨する杭を打たないフローティング工法です。「サンシャイン60」や「都庁」で採用されています。 この工法は、軟弱地盤や、液状化の地盤にも対応可能な工法です。東日本大震災の時に、千葉の浦安で液状化により住戸が傾き道路がたわんだ地域であっても、この工法を採用した住宅はまったく問題がなくその後も住み続けることができました。

全ての建物に適応 工夫によりコストダウンにつなげられます

もし、この工法を採用したにもかかわらず、地震などで被害を受けた場合は、建物の修復、建て替え費用、地盤の損壊修復、仮住まいや店舗の家賃や引っ越し費用、家財購入費、治療費、休業補償費等損害を補償します。地盤に対しては最大3億円、液状化になった場合は最大1億円までの補償があります。免責はなく、保証期間は10年間となっています。(最長30年まで更新可能)RC造、鉄骨、木造全ての建物に対応可能です。

60年間いつでも美しく保つ 超耐候性・超低防汚の「外壁塗装」

劣化をくいとめコンクリートを健全に保つためのロングライフ塗装

コンクリートは生鮮食品と同じで、生コン車で運んだコンクリートを型枠内に流し込んだときから、劣化が始まるともいわれています。 水和反応物質で、固まった後も水を吸収する性質を持っているため、雨は大敵です。打設したばかりのコンクリートはph10.5~11.0の弱アルカリ性ですが、寒暖の差によるヘアクラック(細かなひび割れ)が発生すると、二酸化炭素による中性化が進みます。中性化したコンクリートが雨風にさらされると、その雨を吸収して酸性化が進みもろくなるため水を通しやすくなってしまいます。この状態で放置しておくと、コンクリート内部に入っている鉄筋が錆びて膨張し、爆裂現象を引き起こす可能性も大きくなります。 ココプラネットでは湿気や雨に弱いコンクリートを劣化から守るため、外壁の塗料には、60年間改修不要(採用実績60年目更新中)のドイツ製塗料を採用。超耐候性、超低防汚で知られています。この塗装材は乾くと非常に硬く、雨が降ると汚れを落とすという、圧倒的に汚れが付着しにくい塗装材です。また、温度変化による伸縮がありません。

コンクリートを保護する「外断熱工法」をおすすめします

「外断熱工法」でコンクリートの中性化を抑えマンションを高寿命化

コンクリートを保護する「外断熱工法」

コンクリート躯体を保護し、マンション寿命を高めるために、「外断熱工法」をおすすめしています。外断熱工法とは、コンクリートを外側から保護し「断熱材」のはたらきによって、コンクリートの中性化を抑えて劣化を低減する工法です。 外断熱を施したコンクリートは、「内断熱」のコンクリートに比べ、中性化を3分の1程度に抑えられる、つまり3倍長持ちするという結果が出ています。外断熱により中性化しても鉄筋周辺の相対湿度が高湿にならないことで鉄筋が錆びず、躯体が守られるからです。論文等のデータに基づくと、「高強度コンクリート」に加えて「外断熱工法」を採用した建物は、300~400年以上にわたって使用し続けることが可能になります。

内断熱と外断熱の比較表

多湿な日本の気候に対応する、ドイツ製「外断熱システム」

「断熱材」には、環境先進国ドイツでのトップクラスのシェアを占める「ミネラルウール外断熱システム」を採用。「外断熱システム」に使用する断熱材から外壁塗料材まで、各部材を計算して構成されているため、全ての部材が水蒸気を透過させ、外部に湿気を逃す機能を持っています。そのため降水量が多く多湿な日本の気候でも安心です。その他の外断熱材として、コストパフォーマンスの良いEPSやコストダウン可能な型枠、同時打ち込みのできる炭酸カルシウムボードもあります。

地震対策

断熱材におすすめしているのは、ドイツ製「ミネラルウール」。軽さ、接着強度、表面材の柔軟性にすぐれているので、地震による影響も受けにくくなっています(東日本大震災での落下や亀裂等の事例は0件)。 ドイツのミネラルウールは、張り付ける壁面に対し繊維方向が垂直であることが特徴です。これは日本で製造する技術がありません。一般的なロックウールは、壁面と繊維方向が並行になっているため、接着面は張り付いていても、地震の揺れや水分などの重さがかかると繊維がバラけて、脱落してしまいます。

「外断熱工法」のメリット

水漏れしにくく耐久性にすぐれた「給水・給湯一括管理システム」を採用

「架橋ポリ管」と「砲金製連鋳ヘッダー方式」で耐久力と良好な維持管理を

給水・給湯管は、従来の鉄管に較べて耐久性にすぐれ、衛生的な「架橋ポリ管」を採用。防食対策を施しているため、管内部に錆が原因の赤水・青水が発生することがなく衛生的です。従来の鉄管に比べて柔軟性があり、耐震性・耐熱性・耐食性・保温性にもすぐれています。 また、配管の方式にもこだわっています。架橋ポリ管をメーター先に付けたヘッダーから、ダイレクトに水栓と接続する「砲金(※)製連鋳ヘッダー方式」を採用しており、1箇所で配管の管理をすることができます。水漏れのほとんどが配管の継ぎ目から発生しますが、点検口にヘッダーを設置し、継ぎ目がなく配管を分岐させて管理するこの方式なら、水漏れの心配はありません。 また、架橋ポリ管は流水音が小さく、ウォーターハンマー現象も在来管に比べ30%~40%低減できるので、騒音の心配もありません。 ※【砲金】銅と錫(すず)、または銅と錫・亜鉛との合金。青銅の一種。鋳造性がよく、強くて耐食性に富んでいる。大砲の鋳造に使用されたところから「ガンメタル」とも呼ばれている。

外断熱工法に対応した、 ペア、トリプルガラスサッシ

「アルミ製」と「樹脂製」の融合したサッシで強度と耐熱性を両立

「外断熱」に対応した、アルミと樹脂素材のハイブリッド・サッシを採用しています。 室外は強度・耐久性に優れた「アルミ製」、室内は断熱性に優れた「樹脂製」を融合した「ハイブリッド構造」で、強度と断熱性の両方を実現しています。アルミとアルミの間に樹脂を挟んで熱を遮断し、駆体をダメにする結露を防ぎカビの発生もありません。 使用するガラスは「Low-Eアルゴンガス入り2重ガラス」です。遮熱と断熱の機能を持つため、夏の強い日差しはカットし冷房効果を高め、冬は暖かい熱を外に逃しません。年間の冷暖房費を低減するだけでなく、人体に有害な電磁波、紫外線もカットしてくれます。 サッシ廻りには、ドイツ製の乾式パッキンと高性能防水シール材を併用。外断熱と塗装剤のダブルでシール材をカバーするため耐久性にすぐれ、「60年間補修なし」の記録を更新中です。

住む人が快適・健康でいられる建材を使用

吸放湿性のある自然素材「漆喰」で汚染物質を吸着し快適な住空間を

マンションは、人が生活をする場所。長く住むマンションということを考えたときに忘れてはならないのが、そこに生活する人が「健康で、快適でいられる」空間であること。健康と快適への配慮は、長寿命の建物には欠かせない要素です。 ココプラネットでは、健康な空気をつくり出すために、空気中の汚染物質を吸着する自然素材の「漆喰」を採用。調湿効果もあり、二酸化炭素の多い室内側からもコンクリートの劣化を防ぎます。

住む人がプライドと愛着を感じる、 ヨーロピアン・テイストの美しいデザイン

時を重ねても古くならない美モダンな建物をめざして

住まう人が「長く、大切に住みたい」と考え、オーナー様が「愛着をもてる」マンションを作ること。それがココプラネット「200年マンション」のコンセプトです。 マンション全体の建築デザインは、時を経てもオーナー様が「持つよろこび」をいつまでも感じられるよう、マーケットを意識したデザインプランをつくりあげていきます。トラディショナルで美しくあることを心がけ、モダンとクラシックが溶け合った美しい「アール・デコ・スタイル」を採用しています。エントランスのデザインとインテリアの調度品は、ココプラネットが全てトータルコーディネートし、調達いたします。

「ヨーロピアン・デザイン」について