2015年法改正により相続税は、基礎控除がこれまでの「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」から「3,000万円+600万円×法 定相続人数」へと減額されました。
相続税は原則として、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含みます。)によって取得した場合に、次に掲げる財産が相続税の 課税対象となります。
１）現金、預貯金、有価証券、宝石
２）土地、家屋などのほか貸付金
３）死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金など
土地・建物や預金等の財産から借入金や未払金等の債務を引いたものが正味の遺産額になります。(生命保険金や死亡退職金はそれ ぞれ非課税限度額を超えた分が加算されます)
現金を残していても、利息もつかない時代、相続税対策も出来ない
（A）さんは東京都内のにご自宅があり、子供１人に相続した場合に税金がどうなるかを検証します。
現金、預貯金：8,000万円
有価証券、宝石：9,000円
自宅：4,600万円 (特例適用後の金額)
生命保険：4,500万円 -500万円=4,000万円
埋葬費：▲400万円
遺産額：２億5,200万円
では（A）さんのお子様の支払う相続税は？
遺産額から基礎控除額を引いたものが課税遺産総額になります。
2億5,200万円 - 3,600万円 = 2億1,600万円
相続税：2億1,600万円× 税率45％ - 控除額2,700万円 = 7,020万円
なにも対策をしていない場合の相続税額は 7,020万円
では（A）さんが東京都内徒歩10分の賃貸マンション２億円を購入された場合
（A）さんは ２億円で都内に賃貸１棟マンションを購入されました。（借入金１億7,000万円）
購入時の土地価格 6,000円 建物価格 1億4,000万円でした
土地の評価（賃貸マンションの敷地となった場合）
＝土地の路線価× 50%
＝4,300万円×50%
＝2,150万円
B：建物の評価（賃貸マンション）
＝建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合）
借家権割合30％、賃貸割合100％（満室）で
＝(建築費の60%)×(1-借家権割合)
＝1億4,000万円×0.60×(1-0.3)
＝5,880万円
では相続税対策で、１棟賃貸１棟マンションを購入された（A）さんはどうなるかを検証します。
現金、預貯金：8,000万円
有価証券、宝石：9,000円
自宅：4,600万円 (特例適用後の金額)
生命保険：4,500万円 -500万円=4,000万円
埋葬費：▲400万円
１棟マンション評価額：額8,030万円
１棟マンションの頭金：▲3,000万円
借入金：▲１億7,000万円
遺産額：1億3,230万円
では（A）さんのお子様の支払う相続税は？
遺産額から基礎控除額を引いたものが課税遺産総額になります。
1億3,230万円 - 3,600万円 = 9,630万円
相続税：9,630万円× 税率30％ - 控除額700万円 = 2,189万円
対策後の相続税額は 2,189万円
１棟マンション購入で相続税対策するメリットとは？
メリット１） 相続税対策をお急ぎの方に、大きな相続税対策になります。
メリット２） 区分所有のマンションと比べて銀行融資が受けやすいことです。
メリット３） 空室リスクを分散することが可能です。
メリット４） １０室以上で一度に事業規模の優遇を受けられる
マンションやアパート経営の場合は、5棟もしくは10室以上の規模で経営を行って いる場合には事業的規模となり、大きな節税効果や相続税対策のメリットがあります。
